Waar ooit schepen aanlegden, wordt nu gebouwd aan een nieuwe stadswijk

Terug naar overzicht

Vanuit hun kantoor kijken ze uit over hun eigen gebiedsontwikkeling. KondorWessels Projecten verandert het Zwolse Roelenkwartier in een levendige stadswijk met bijna 600 woningen. Netcongestie, parkeerhubs en beschermde bomen maken er wel een flinke puzzel van. ‘Juist die complexiteit maakt het interessant.’

‘Als je je best doet, kun je aan de ene kant van het Roelenkwartier een steen op de snelweg gooien en aan de andere kant in de stadsgracht van Zwolle’, lacht Martijn Luchjenbroers, directeur van KondorWessels Projecten (KWP), onderneming van VolkerWessels. ‘En dat is echt niet overdreven. Het centrum ligt op maximaal 5 minuten lopen.’ Een bijzondere plek voor een gebiedsontwikkeling, maar ook een locatie waar de ruimte schaars is en veel belangen samenkomen.

KWP kocht hier zo’n zes jaar geleden een kantoorcomplex aan de Burgemeester Roelenweg, en trok er zelf in. ‘Het zijn twee gespiegelde torens, een hoge en een lage, tegelijk gebouwd. Echt een broer en een zus’, vertelt Edwin van Roodselaar, ontwikkelmanager bij KWP. Hij woont zelf in Zwolle. ‘Met je eigen stad bezig zijn, dat geeft dit werk voor mij een extra dimensie. En je kijkt hier uit het raam en ziet waar je mee bezig bent.’

Van plot naar gebied
Het oorspronkelijke plan was heel overzichtelijk: kantoren eruit, woningen erin. ‘Destijds kregen we bijna applaus als we zeiden dat we kantoren gingen weghalen voor woningen’, zegt Martijn. Maar de gemeente veranderde van gedachte en vroeg KWP de naburige kantoorpanden mee te nemen in het plan. Zo groeide een plotontwikkeling uit tot een complete gebiedsontwikkeling. Samen met een collega-ontwikkelaar realiseert KWP er nu een kleine 600 woningen en kantoorruimte. De lage toren gaat tegen de vlakte, de andere krijgt een tweede leven. Martijn: ‘Onze tijdelijk verhuurde kantoren zitten hartstikke vol. Voor jonge medewerkers is het superleuk om in de reuring van de binnenstad te werken. In plaats van op een bedrijventerrein 3 kilometer buiten het centrum.’

Knipoog naar de werven
Het kantorengebied bestaat pas zo’n 30 tot 35 jaar. Daarvoor was deze omgeving aan het Zwarte Water de entree van de stad voor de scheepvaart. Het zuidelijke deel van het plan heet nu dan ook de Stadswerven, het noordelijke deel het Stadskwartier. Naast de pakhuisachtige studentenhuisvesting die KWP eerder in het gebied bouwde, verrijst een zogeheten Werftoren met dezelfde dakvorm. ‘Een knipoog naar de tijd dat hier de boten aanlegden’, zegt Edwin. Het plan gaat tot net boven de 50 meter de lucht in. Daarbij blijft het wel echt Zwols. Martijn: ‘Er bestaat een Zwolse school. Dat houdt in: verfijnde bakstenen architectuur, met heel zorgvuldige inpassingen. Dit maakt de gebouwen straks herkenbaar.’

Op de wachtlijst voor stroom
Tot nu toe klinkt dit als een rechttoe-rechtaanproject. Maar makkelijk is het allerminst. ‘Uitdagingen zijn er genoeg’, zegt Edwin. ‘Maar juist die complexiteit maakt gebiedsontwikkeling interessant.’ De actueelste uitdaging is netcongestie. Ontwikkelaars konden hun projecten aanmelden bij netbeheerder Enexis. Het Roelenkwartier belandde echter op een wachtlijst. ‘Dus weten we vandaag niet waar we aan toe zijn. Geen idee wanneer we stroom krijgen. Maar gelukkig zijn de kantoren verhuurd, daardoor hebben we inkomsten. Met een leeg kantoor of maagdelijke grond heb je die niet, en kost wachten je veel geld.’

Pionieren met parkeerhubs
Een tweede puzzel is mobiliteit. Zwolle wil auto’s uit de binnenstad weren en het parkeren concentreren in hubs rond het centrum. ‘Overdag parkeren daar kantoorgebruikers, ’s avonds bewoners die thuiskomen van hun werk’, zegt Edwin. ‘Zwolle loopt daarin behoorlijk voorop. Het is echt pionieren.’ De nieuwe Centrumhub komt op 50 meter van het kantoor. ‘Maar die moet er staan vóórdat wij op onze parkeerterreinen kunnen bouwen.’ Dan zijn er, als derde uitdaging, nog de bomen. ‘Het kappen van een boom wordt in Zwolle uit duurzaamheidsoogpunt per definitie ter discussie gesteld. Dat is ook iets waar we in onze planvorming goed op moeten letten.’

Gasloos en veilig
Met duurzaamheid houdt KWP sowieso veel rekening. De duurzaamste keuze bij het Roelenkwartier: de bestaande kantoortoren zoveel mogelijk hergebruiken in plaats van slopen. Samen met de gemeente legt KWP bovendien een warmte-koudeopslag aan, waarop de nieuwbouw én mogelijk de bestaande kantoren aansluiten. Gasloos dus. Panden die wél verdwijnen, sloopt KWP waar mogelijk circulair. Aan veiligheid denken de ontwikkelaars al in het ontwerp, met sociaal veilige routes van en naar de hubs. Op de bouwplaats is het helder: ‘Veiligheid staat bovenaan bij VolkerWessels, dat geldt dus ook voor alle aannemers.’

Rust naast de reuring
De droom is om over twee jaar de eerste bouwactiviteiten te starten. En hoe moet het Roelenkwartier er over vijf jaar uitzien? ‘Een mooie combinatie van rust en dynamiek’, zegt Martijn. Tussen de nieuwe gebouwen komen pleintjes, luw ten opzichte van de drukke Roelenweg. ‘Zoals de pocketparks in historische binnensteden. Waarbij je denkt: hoe kan het hier zo stil zijn? En als je de hoek omgaat, zit je weer midden in de gezellige stadsdrukte.’ Tot die tijd volgen de makers alles van bovenaf. ‘We zitten letterlijk boven op onze ontwikkeling’, zegt Edwin. ‘We ontwikkelen met uitzicht op de Peperbus, het stadsicoon van Zwolle.’

Roelenkwartier Zwolle

Locatie: Burgemeester Roelenweg, Zwolle. Tussen binnenstad en snelweg, aan het Zwarte Water.
Programma: circa 600 woningen in het hele gebied, waarvan circa 480 appartementen door KWP. Het gaat om huur en koop, plus studentenhuisvesting. Er komen kantoren in de plint en een deel van de bestaande kantoren blijft. Ook komt er een Centrumhub voor parkeren.
Woningmix: studentenhuisvesting, 30 procent sociaal, 40 procent middelduur, 30 procent duur.
Ontwikkelaar: KondorWessels Projecten, samen met een collega-ontwikkelaar in een gebiedscoalitie met de gemeente Zwolle.
Stedenbouwkundige: Mei Architecten
Duurzaamheid: hergebruik kantoortoren, warmte-koudeopslag (gasloos), circulaire sloop.
Status: in voorbereiding. Het ruimtelijk ontwikkelplan is vastgesteld door het college. Behandeling in de gemeenteraad wordt in november verwacht.